从温哥华到悉尼,再到多伦多,各类花式税收都阻挡不了中国人买房的步伐

       不久前的一个上午,人群涌入北京展览中心,参加一个吸引了数千人的海外房地产博览会。这种高涨的兴趣催生了大量资本涌入全球各地的城市,扭曲了房价,刺激了当地居民的生活。

       在温哥华,中国购房者在2016年抢购房产的速度如此之快,以至于房价与上年同期相比平均每月上涨30%。政府征收15%的外国买家税后,中国买家转向多伦多,在那里他们又很快抬高了房价。为了抑制多伦多地区的市场飙升,安大略省去年4月推出了自己的15%的外国买家税。

        当时,中国买家已开始返回温哥华,推动价格在2017年年中升至新高,并在2月份引发了新一轮的措施。大温哥华房地产委员会(Real Estate Board of Greater Vancouver)的数据显示,截至今年5月,销售数据同比下降了35%,但经调整后的房价仍上涨了11.5%。

       据中国房地产网站统计,2016年,中国投资者对海外资金存放地的热求,导致了约1000亿美元的房地产购买。从2010年的50亿美元增长到现在的购房热潮,推动了环太平洋地区及周边城市的房价和商业地产价格的上涨。

从温哥华到悉尼,再到多伦多,各类花式税收都阻挡不了中国人买房的步伐

       从温哥华到奥克兰再到悉尼,中国买家已经抢购了共管公寓、公寓和独栋。尽管外国资本是受欢迎的,但在金融危机之后,官员们发现试图控制外资大量涌入房地产的资金就像挤气球:一个城市的外国买家税会将投资者推至另一城市,而且有时买家无论收税还是不收税还会返回。

       位于西雅图的房地产上市服务公司Zillow Group的高级经济学家Aaron Terrazas说,全球各国政府“仍处于反复试验阶段”。他们试图弄清楚什么是有效的,什么是无效的。

       加拿大和澳大利亚的官员担心,价格泡沫威胁着他们的地区经济。在这两个国家,相对负担得起的住房和大量说普通话的人口吸引了中国买家。

       蒙特利尔的房地产市场没有显示出过热迹象,但在Valerie Plante去年宣誓就任市长后,她要求省级政府授权对在这个加拿大第二大城市购房的外国人收税。在看到温哥华和多伦多发生的事情后,普兰特担心她的城市将是下一个。市长办公室的一位女发言人说:“我们需要非常谨慎”。


       在今年4月的北京房地产博览会上,房地产经纪公司的一名工作人员在为蒙特利尔做宣传,说该市尚未对外国买家征收高税,这让蒙特利尔在投资者面前脱颖而出。而且蒙特利尔有新的住房和有趣的法语文化。她坐在一个用加拿大国旗装饰的展台上,称蒙特利尔为“西方的巴黎”。43岁的北京居民张玉兴(音)听了这番话。他本来打算到温哥华去,但是税收太高了。现在,他说,他的首选是蒙特利尔。

不可阻挡的力量

       分析师和国际货币基金组织表示,外国买家对房价的影响并不完全清楚。低利率、加拿大和澳大利亚宽松的移民政策,以及一些地区紧张的住房供应,也导致了房价的上涨。

       尽管一些地方政府现在可以统计出外国购房者的纳税人数,但准确地跟踪外国购房者并不容易。例如,当外国买家拥有双重国籍时,或者如果交易是通过模糊买家身份的公司或当地代理人进行的,一些购买就不被计算在内。

从温哥华到悉尼,再到多伦多,各类花式税收都阻挡不了中国人买房的步伐

       在澳大利亚,澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)负责金融稳定事务的负责人Jonathan Kearns去年11月说,他估计,外国买家占在建房屋交易量的10%至15%,相当于澳大利亚住宅销售总额的5%左右。这一比例在墨尔本和悉尼最高,那里的外国买家约占新建公寓的四分之一。他说,大约四分之三的外国买家来自中国。

       2017年7月,悉尼所在的新南威尔士州将外国买家的税率提高了一倍,至8%,但这并没有抑制需求。

       据房地产公司莱坊(Knight Frank),悉尼和墨尔本的房价涨幅最近有所放缓,但中国开发商仍在澳大利亚各地的住宅开发领域主导着外国投资。中国公民去年购买了价值15亿美元的住宅用地,约为澳大利亚总面积的三分之一。跨境房地产交易门户网站Investorist的首席执行官Jon Ellis表示,中国的房地产购买势不可挡。

       即将离任的温哥华市长Gregor Robertson将其描述为“在税收最低、监管薄弱的地方,资本泛滥的河床效应”。温哥华出售的招牌上有汉字。老旧的房屋被夷为平地,为新房的建设让路。房地产中介说,中国买家更喜欢新房。在温哥华机场南部郊区里士满(Richmond)的公共汽车候车亭和长椅上,也有中文的房地产广告。

       罗伯逊说,房价的上涨在他10年的任期中占据了很大一部分。他说,原因之一是加拿大政府、联邦政府、省级政府和市级政府之间缺乏协调。罗伯逊在接受采访时说,在监管海外投资、本地房地产发发展和解决城市住房供应问题之间,这是一个复杂的挑战。事实上,干预需要时间,而且不是完全可以预测的。

       在温哥华的第一个15%税率未能限制外国买家之后,罗伯逊与不列颠哥伦比亚省合作,采取了更为积极的措施。今年2月,该省将外国买家的税收提高到20%,并将范围扩大到温哥华以外的地区。官员们还对没有缴纳所得税的加拿大房主征收了新税,房产价值的0.5%,明年攀升至2%。

       今年4月,不列颠哥伦比亚省还宣布了一些措施,以阻止公寓在完工前的转售,阻止投资者在公寓被占用前转手。

       在北京展览会上,Florence Chan说,她原本想在温哥华买个房子,但后来改变了主意。她说:“税收太高了,而墨尔本看起来更好。”

限制漏洞

       中国政府一直试图限制资本外逃,担心这会动摇人们对国家经济的信心,并可能削弱人民币。最近的一次打击行动促使一些中国大亨抛售了他们的公司在负债累累的全球购物狂潮中购买的外国产品,其中包括豪华写字楼和豪华酒店。


       官方规定,中国公民每年兑换的人民币不得超过5万美元。然而,业内人士指出了一些漏洞。举例来说,中国家庭投资者通过将房地产购买与儿童的海外大学教育联系起来,绕开了限制;购买劳力士手表等奢侈品,并将其兑换成美元用于房地产;或向海外朋友和家人的账户付款。

       一个理想的目标是新西兰的港口城市奥克兰,那里有超过100万人口。

从温哥华到悉尼,再到多伦多,各类花式税收都阻挡不了中国人买房的步伐

       根据佳士得(Christie 's) 2015年的一项国际房地产调查,奥克兰被评为全球最热门的豪华地产城市。其开放的移民政策和对外国房地产交易的宽松监管,帮助2015年新西兰国内超过100万美元的房产销量达到了63%的年增长。


       去年,有人抱怨这座城市变得过于昂贵,引发了一场政治反弹。国家数据显示,新西兰的住房拥有率处于1951年以来的最低水平。在40岁以下的居民中,只有四分之一的人拥有自己的住房,而1991年这一比例为一半。
工党(Labour Party)曾就住房措施展开竞选,并在去年10月当选,承诺禁止外国投机者购买现有住宅物业。新政府还希望减少移民。

       总理Jacinda Ardern在去年秋天的新闻发布会上表示:“我们决心让新西兰人更容易购买他们的第一套住房,因此我们正在阻止外国投机者购买房屋。”由于国会议员考虑限制外国投资,房价最初有所上涨。奥克兰房地产公司的一名经纪人说,一名中国买家在听说这项禁令后预订了一趟航班。

       外国资本现在正重返加拿大,推动了最近的房价飙升。来自中国和美国的买家找到了维多利亚,这是不列颠哥伦比亚省的小首府,位于温哥华西部的一个岛屿上。

       在佳士得(Christie 's)的《国际房地产调查》(International Real Estate survey)中,维多利亚去年被评为全球最热门的新屋市场,百万美元以上的房屋年销量增长29%。据维多利亚房地产委员会(Victoria Real Estate Board)的数据,今年5月,维多利亚地区的单户住宅价格创历史新高,约为57万美元,较上年同期增长9%。


       佳士得上个月在调查中表示,近年来,维多利亚的房价和销售量都在快速增长,而多伦多和温哥华的房价也在上涨。如果多伦多和温哥华可以作为衡量标准的话,尽管针对外国买家的新规定出台,维多利亚的表现很可能会继续保持良好。

       另外,据先关数据,马来西亚和泰国已经成为关注的焦点。目前,马来西亚和泰国已超过美国和澳大利亚。两年前,泰国排名第六。

       预计未来十年,中国投资者将在海外投资1.5万亿美元,相当于外国房地产投资的一半。

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