澳洲房产还能不能投资?投资那些区域最抗跌?

       澳大利亚房地产市场正在发生重大变化,这一无情的事实是无法回避的。

澳洲房产还能不能投资?投资那些区域最抗跌?

       由于澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)限制向投资者放贷的宏观审慎措施,以及英国皇家银行委员会(banking royal commission)让银行对风险非常敏感,信贷的可获得性已经收紧,尤其是对投资者而言。澳洲的房地产市场已进入房地产周期的下一个阶段。

       当前的模式是,一些地区房价下跌,另一些地区房价增长放缓。这些变化已经成为媒体吸引眼球的好素材,这让那些对地产持悲观态度的人大声说道:“我早就告诉过你了。”但不要恐慌,市场表现其实是正常的。
在过去几年中,澳洲的一些首府城市经历了强劲的资本增长时期,之后是一段时间的平稳增长。这正是市场运作的方式,尤其是在我们经历了墨尔本和悉尼房地产市场的不可持续的强劲增长之后。

       但这一次,澳洲的市场在低利率环境下达到了顶峰,因此不会出现很多抵押贷款违约,企业仍能借到资金以增长和创造就业。这意味着澳洲房产市场将迎来软着陆,强劲的经济、就业增长和人口增长将支撑当地的房地产市场。

       在这样的情况下,许多潜在的购房者和房地产投资者会坐在场外观望,等待被告知市场已经触底。当然,这实际上为那些有长远眼光的人创造了机会。同时,一些今天进入市场的投资者将会损失惨重,因为他们的投资失误不会被上升的市场所掩盖。换句话说,正确的资产选择将比以往任何时候都更为重要。房地产投资者需要更具有战略眼光,从长远考虑。但是,在这种新环境下投资依然还是有可能成功的。

澳洲房产还能不能投资?投资那些区域最抗跌?

该如何进行投资呢?

       在一个充满挑战的市场上投资的关键是要谨慎行事。聪明的投资者坚持经过时间考验、经过验证的策略,只购买投资级资产。也就是说,这些物业将会保持来自众多潜在购房者的强劲的需求,以及由于他们当地的人口结构,这些地区的租金和转售潜力都很好,而这些地区由于人口因素而不太可能被低迷的市场所拖累。

       这意味着最好避开高端市场,因为金融环境收紧和现金流减少将耗尽自由支配的支出,并给高端房地产价格带来下行压力。同样的道理也适用于低端市场。

       在这段时间里,经济条件较好的工薪阶层郊区也将举步维艰,因为他们往往是由资金有限的年轻家庭组成的,他们可能把自己的财产耗尽才买下了自己的房子。这些地区往往是工资增长停滞的地区,基础设施支出和发展滞后于人口增长,为社会经济流动性提供了机会。因此,要避免这些由于负担能力有限而增长潜力有限的市场,而应该在居民可支配收入不断增长的地区购买。

       在这种市场下,楼花和高层公寓是一项风险更大的投资。未来一两年,尤其是在澳洲我国主要城市的CBD地区,大量在建和即将上市的新公寓意味着,这些房产的所有者很可能在未来数年内遭受价值大幅下降,租金也不会增长。此外,拥有这类房产所涉及的费用,墨尔本或悉尼每年可能高达1万美元。所以现在购买楼花并不是一个明智的投资决定。

澳洲房产还能不能投资?投资那些区域最抗跌?

投资者应该在哪里购买房产呢?

       相反,看看那些中产阶级化的郊区和更成熟的内环和中环郊区,那里的居民有更高的可支配收入。想想墨尔本的Bentleigh,悉尼的Randwick,布里斯班的Stafford。在这些地区,对良好物业的需求总是很大,租金回报和长期资本增长几乎都是可以保证的。

       同样重要的是,不要对不断变化的市场感到绝望,而是要足够明智地认识到市场带来的新机遇。记住,只有当你购买、出售或再融资一处房产时,它的价值才重要。

       所以,如果你是一个长线投资者,你担心你的房产价值的理由比大多数人认为的要少,只要你有足够的资金缓冲来度过接下来的一两年。由于潜在买家将受到贷款面变化的限制,市场上购买房地产的人会减少,这意味着你的投资房产会有更多租户。而在过去几年里,租金回报率一直落后于房地产价格的增长。

       移民在澳大利亚房地产市场中扮演着巨大的角色。我们庞大的人口增长中大约55%是来自海外的移民。墨尔本每年约有85,000名境外访客,而在悉尼,境外访客约占该市每年人口增长(9万人)的四分之三。几乎所有这些人一开始都是租户,需要租几年才能买到自己的房子,这是支撑澳洲房地产市场的另一个因素。

       对于明智的投资者来说,房地产市场总是有机会的。只是需要调整你的策略以适应不断变化的环境。

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