空置税真的能让香港房价降温?看看业内是如何分析的

       香港对未售出的新公寓征税的计划可能不会对香港火热的房地产市场产生多大影响。

       香港特区行政长官林郑月娥(Carrie Lam)上周五宣布了这一税项,这是一项旨在提振全球最难以负担的房地产市场供应的诸多努力的一部分。然而,高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)的分析师说,最新的影响预计不会抑制价格的飙升。

       抑制香港房地产市场的繁荣,是香港立法会议员面临的最大挑战之一。近年来,香港立法会议员推出了一系列为楼市降温的措施。但由于需求在住房长期供应不足之前大幅上升,这些措施未能奏效,过去5年房价上涨逾50%。

空置税真的能让香港房价降温?看看业内是如何分析的
数据来源:中原地产

       根据最新的规定,超过6个月未售出的公寓将按年租金收入的两倍征税,相当于该单位价值的5%。分析人士说,这一水平很容易被开发商消化。

       高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)分析师周一在一份报告中说,税收的绝对水平看起来相对可控。

       摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)驻香港的房地产及综合企业研究主管Cusson Leung表示,由于多数空置单位都是高价值物业,它们的租金收益率往往较低,因此空置税占物业价值的比例也会较低。

       摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师在一份报告中称,这个税收也比新加坡低。在新加坡,如果一套公寓在完工两年后空置,税率为4%,但如果四年后仍空置,税率将升至12%。

空置税真的能让香港房价降温?看看业内是如何分析的
数据来源:摩根士丹利

        新税必须得到立法者的批准,允许开发商在6至9个月内出售空置的公寓。

       此外,截至今年3月,在主要市场的9000个空置单位中,约有三分之二是在2017年完成的。高盛表示,开发商可能不需要像政府预期的那样迅速出售。

       摩根士丹利(Morgan Stanley)的数据显示,短期内,拥有更多库存的开发商可能面临压力,但出售业务将增加现金流,并在中期增强资产负债表。在香港,开发商通常会尽快出售公寓,因为他们最关心的是收回资金,然后继续购买更多土地。

       摩根大通(JPMorgan)的Leung说。未售出的库存要么是需要一段时间才能售出的高端公寓,要么是土地供应有限的地区的单元。空缺税可能会产生边际影响。在大多数情况下,没有必要采用这样的利率。

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数据来源:摩根士丹利

开发商并不担心

       新鸿基地产有限公司(Sun Hung Kai Properties Ltd.)副总经理Victor Lui在一封电子邮件中表示,引入空置税不会影响我们的销售策略。

       摩根士丹利(Morgan Stanley)援引中原地产(Centaline Property Agency)的数据称,新鸿基是香港待售公寓最多的城市,9000套空置公寓中约有2700套空置属于他们。Lui表示,在收到合规证书后,该公司现在拥有的空房数量不到1,000套。中原地产的数据反映了获得使用许可但尚未售出或尚未出租的公寓数量。

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