柏林成为德国“硅谷”,房价上涨15%依然是欧洲最便宜的首都

       柏林的房市正在崛起。在这个曾经分裂的城市重新统一三十年后,德国首都的房地产市场正在经历快速增长:根据Knight Frank的2018年柏林洞察报告,房价从2017年3月到2018年3月上涨近15%,而平均租金上涨11 %。

       普华永道的欧洲房地产新兴趋势报告称,2018年柏林成为投资和发展的首选城市,并指出其人口增长和IT行业蓬勃发展。

      专家表示,柏林的房地产市场已经大幅增长,但现在仍然是投资房地产的好时机。Knight Frank报告的作者Claire Locke指出,所有迹象都表明房屋价值持续上涨。

       Locke女士说:“与其他大都市中心相比,柏林的房价仍然相对较低,德国首都的经济实力稳步增长;人口涌入,而房屋供应仍然落后于需求。国际需求也很强劲,43%的买家来自海外主要市场。”

      柏林喧嚣的政治历史意味着它仍有一段路要走,直到房地产价值与伦敦和纽约等世界其他主要城市相当。柏林Hyp和CBRE于2018年1月发布的2018年柏林房屋市场报告指出,该市的平均家庭购买力和租金价格仍低于其他德国大城市。

      据First Living的创始人兼首席执行官Sebastian Hoeft称,柏林高档住宅市场的入场价格为每平方米1万欧元(11,526美元),其中一些豪华购房者的消费金额高达两倍。

       现在,随着失业率的下降和更多的人搬到柏林,受到就业机会和蓬勃发展的当地文化的影响,预计会有长期增长。

       Hoeft先生说:“即使在2016年至2017年期间价格平均上涨11.4%的柏林热点地区,近年来的价格上涨也不是泡沫。德国市场正在迎头赶上,加入国际市场,但有意愿的投资者必须尽快采取行动,并且需要谨慎选择。”

柏林成为德国“硅谷”,房价上涨15%依然是欧洲最便宜的首都

各项指标显示增长远未结束

       在统一以来的几十年里,德国已成为一个经济强国。根据柏林苏富比国际地产公司的市场报告,该国的GDP超过3.26万亿欧元,是欧洲最大的经济体,在欧洲大陆的基础设施领域排名第一。

       但这些优势并不意味着投资窗口已经关闭。特别是在柏林,价格将继续上涨的最有力指标之一是住房存量稀缺。每年有4万到6万名新居民抵达该市。而莱坊报告指出,为了跟上需求,柏林每年必须增加2万套新住房,但去年仅建造了15,670套住房。

       低租赁住房库存,加上低利率和丰富的购买补贴形式,已经推高了柏林住房市场的需求。

       柏林房地产公司Black Label Properties的Achim Amann表示:“租户需要租房,空置率低于1.2%。现在是购买的最佳时机。投资者可以期待一个安全的法律和政治环境,高质量的建筑,以及租户对房产租赁的巨大需求。”

       尽管住房稀缺,柏林的房价仍然低于其他主要的欧洲大都市以及其他大型德国城市,吸引了国内外投资者。

       Hoeft先生说,英国脱欧带来的不确定性带来了英国买家,来自西班牙和意大利的投资者也越来越多。

       德国人也涌向柏林。Hoeft先生说:“这是婴儿潮一代,目前继承了大量资金,并将在未来10年退休。这些人,10年前会搬到农村地区,但现在想要来到大城市。”

柏林成为德国硅谷

       新居民涌入柏林与该市强大的创业文化有很大关系,特别是在IT行业。根据安永会计师事务所2018年6月关于德国风险投资的报告,该国前100家创业公司已获得85亿美元的资金。这些创业公司中近70%,包括家具零售商,流媒体音乐公司和食品配送服务,总部设在柏林。

       Locke女士说:“像谷歌,三星,辉瑞和西门子这样的初创企业和家庭企业因其庞大的人才储备而被吸引到柏林。招聘成本平均比其他德国城市低40%。更重要的是,所有创业人员中有一半来自国外。”

       Hoeft先生指出,许多在这个领域就业的新柏林人都是租房者,而不是买家,所以他们对这座城市的豪华房地产市场没有直接影响,但他补充说:“很多创业公司来自其他国家的百万富翁,以及一些德国人也购买了该市的房产。”

       此外,充斥城市的年轻IT工作者导致住房短缺并推高租金价格,这可能对打算出租他们购买的房产的投资者有利。

柏林成为德国“硅谷”,房价上涨15%依然是欧洲最便宜的首都

       他们还为柏林的文化氛围做出了贡献,这也是对许多新居民的又一个吸引点。年轻的外籍人士和IT人员对东柏林和南柏林更感兴趣,那里的城市生活更加活跃。他们正在寻找像克罗伊茨贝格这样已经处于高档化过程中的地区。

       新移民在柏林签署的新租约数量意味着该市可能不会长期保持相对良好的负担能力。

       柏林苏富比国际地产公司项目经理ClaudiaSchücking表示:“由于经济增长,每年约有40万家公司成立,柏林将很快就会成为一个拥有400万居民的城市。每年大约有4万人搬到这个城市。所有这些人都需要住房。”

投资者应该期待什么

       无论是否为欧盟公民,外国投资者在投资房产时面临的障碍都很少。

       Schücking女士说:“对于外国买家来说,在德国购买房地产是没有问题的。买方必须建立一个德国银行账户,甚至可以从德国银行获得贷款。条件取决于个人标准和收入。银行通常可以提供购买价格60%的贷款。”

       但是,非德语买家应注意,他们必须咨询德国律师以监督交易,因为所有官方文件都将使用母语撰写。

       投资者可以预期柏林某些社区的投资回报率高于其他社区。此外,Hoeft先生建议寻找能够通过建筑和设计特征以及位置来区分自己的房产。

       他说:“东部沿河的任何地方,以及夏洛滕堡和威尔默斯多夫等西部地区的黄金地段,都很有意思。你需要警惕Mitte和Prenzlauer Berg的昂贵且有时价格过高的房产。如果你喜欢历史悠久的建筑,你一定会在这里找到你梦寐以求的房产。”

       打算出租房产的投资者预计每年的投资回报率约为3%。

       Amann先生说:“我们建议投资者考虑租金收入每年3%的收益率,以及5%的资本增长率。由于有10年的减税优惠,大多数投资者将持有他们的房产10年。在此之后,他们应该会获得80%的投资回报,而且主要是免税收入。”

       持续十年或更长时间购房可能会为有耐心的投资者带来很好的回报,因为尽管持续繁荣,柏林仍有充足的增长空间。

       Amann先生说:“柏林仍然是最便宜的欧洲首都。要达到伦敦或巴黎的价格,还有很长的路要走。但是,变化的速度很快,所以人们不应该犹豫太久才决定投资或不投资。”

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