全球七大顶级房产市场未来12个月表现预测:2019年是购房者消失的一年

       买家都去了哪里?

       由于政治和经济的不确定性阻碍了从伦敦到洛杉矶的房屋销售,因此许多主要的豪华房地产市场将在2019年放缓。分析师和房地产经纪人表示,英国的潜在买家将等待英国退欧过程中最糟糕的消息,而纽约市的卖家将不得不以10%的折扣吸引买家。
 
       总部位于纽约的评估公司Miller Samuel首席执行官Jonathan Miller表示:“这取决于外部力量的不确定性,无论是政治还是经济。在美国,经济放缓不会是大萧条之类的危机,而是全国许多主要房地产市场的“适度重置”。这不是一个黑洞,它是市场正在做它应该做的事情。

       与此同时,迪拜是中东地区的豪华住宅中心,在为高收入者提供10年居留签证后,将寄希望于在该市庞大的外籍居民中找到买家。

        以下是对全球七大顶级市场未来12个月表现的预测:

伦敦

       据代理商和房地产分析师称,英国购房者正在等待政治和经济上更明确的信号,因为立法者将在明年3月进入离开欧盟的最后冲刺阶段。

       2016年年中的英国脱欧是一项备受争议的决定,除了在2014年和2016年两次提高房产购置税(即印花税)之外,现在已经抑制了伦敦住房市场超过三年。根据莱坊的数据,伦敦市中心的房价在此期间下滑了10%至12%。虽然明年欧盟和英国之间的官方解体不太可能为市场萎靡不振带来神奇的治疗效果,但房地产经纪人预计到春季伦敦交易将出现一定程度的活跃。

       伦敦房地产顾问公司的创始合伙人Charlie Smith说:“这不是说明年三月会是一个良好的转折点。英国脱欧将会结束,一切都会回到2016年之前。但有些事情还会伴随我们一段时间。”

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       Smith表示,但在某些时候,未来的购房者将不得不重新回到市场,特别是鉴于过去一年强劲的经济基本面。一旦脱欧变得更加清晰,失业率非常低,历史低利率,工资增长和海外买家的有利汇率将支撑英国房市活动的复苏。

       莱坊在报道中表示,近几个月伦敦市中心被压抑的房屋需求有所增长。据最新的伦敦市场报告显示,截至去年11月的12个月内,在该市的分支机构中,登记过买房需求的买家比去年同期增长了7%。

       根据莱坊最新的豪宅价格指数,对于那些进入市场的富裕买家来说,2019年将是一个买家市场,其折扣和可协商价格最高可达500万英镑(630万美元)。

悉尼

       与伦敦一样,政治和税收政策的混合可能会阻碍悉尼明年上半年的房屋销售,因为澳大利亚准备在5月中旬举行联邦选举。

       一家国际房地产的豪华房地产经纪人说:“这只会带来不确定性。”

       在过去的12个月里,悉尼的销售和价格显著降温。仅在两年前,悉尼还是全球最热门的豪宅市场,连续几年价格上涨超过10%。根据数据公司CoreLogic的最新报告,截至11月份,该市所有价格范围的平均房屋价值均下降了约8%。根据莱坊最新的主要城市指数,曾经白热化的豪宅市场年度价格增长也已经放缓至4%。

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       现在的低迷活动是2017年中期颁布的一系列新税收征收的结果,特别是对非居民和外国买家的销售。

       然而,强劲的经济继续维持着悉尼的豪宅市场,2018年的销售额超过1000万澳元(718万美元),以及产生了澳大利亚首笔交易额超过1亿澳元的房屋销售。

       在黄金地段,买家较少,但市场上的房产也较少,这些房产一直保持市场相对稳定,预计2019年情况不变。

迪拜

       迪拜是中东的金融之都,现在正连续第五年进入房价下跌的状态。

       但是,旨在将城市庞大的短暂外国人口转变为购房者的各种政府措施,以及2020年世界博览会的来临,预计将推动房地产市场的发展。

       新的政府改革将首次为某些外籍人士提供10年居住权,这些外籍人士占该市人口的80%。有资格获得这些长期签证的人包括房地产投资者,某些退休人员以及科技工作人员。

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        一位房地产分析师在该公司最近的迪拜市场报告中写道:“政策对房地产行业的直接影响只有在实施后才会显现出来,预计该政策将在2019年初实施。”

       该公司预计房屋价值将在2019年下半年开始再次上涨。其他专家估计可能要到2020年10月世博会价格才会正式开始再次上涨。 

       无论如何,迪拜确实是一个买方市场,几乎每个社区都有大量的公寓或别墅可供出售,而且仅2018年价格又下降3%至4%。


纽约

       在过去的两年里,曼哈顿的销售和价格已经降温,一些人预测这种超级低迷的局面会有所改善。

       但是,广泛的经济因素,如利率上升,2018年股市再度波动以及税收改革取消了纽约这样昂贵的高税收州针对房主的主要税收优惠政策,这些因素带来了新的市场压力,并加剧了该市已经低迷的销售额。

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       Olshan Realty总裁兼每周豪宅市场报告的作者Donna Olshan表示,部分问题是住房存量过高,特别是新的开发项目在2019年新增2,000套房屋。

      Olshan女士说:“大部分市场价格至少高出10%。而且还有税法的结构性变化施加下行压力,以及利率的上升。从某种意义上说,这是一场完美风暴。现在,无论从感觉上来讲,还是从现实来讲,曼哈顿都是一个买家市场。”

旧金山

       豪宅买家可能会继续推动旧金山的销售,因为湾区一直是超过100万美元的房屋增长最快的地区之一。

       旧金山Compass首席经济学家Selma Hepp在其最新报告中表示:“令人鼓舞的是,尽管有金融市场的波动性极其对科技公司的影响,高价买家仍然有购房意向并积极采取行动。”

       根据同一份报告,在旧金山,售价超过200万美元的房屋销售额比一年前增长了16%。在圣马特奥县,豪宅交易的增长率进一步提高,该县是硅谷的一部分。

       科技行业的转变可以为2019年豪宅市场的发展提供动力。新年之前,有许多知名科技公司都在准备IPO,如Uber,Lyft,Slack和Airbnb等总部在旧金山的公司都计划明年上市。

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       Compass的另一位市场分析师Patrick Carlyle在12月份的报告中表示:“当创业公司上市时,他们可以为创始人,投资者和员工带来大量额外的新财富,这些财富将被投入到周边经济中。”

       相比之下,豪宅的利润率已经放缓,过去一年房价上涨和抵押贷款利率上升75个基点对预算在100万美元的房屋市场买家进行了连环出击。Polaris Pacific的执行合伙人Garrett Frakes说,有些人不得不降低预算,而其他人则完全退出市场。

       尽管如此,Frakes先生说:“我们在中高端市场看到了很多弹性,并没有影响到全额现金买房的人。在该市有限且价格较高的独栋住宅市场,价格可能会继续上涨,而较便宜的公寓市场可能会在2019年的销售和价格增长方面出现一些疲软。”

迈阿密

       2018年生效的联邦税改将继续为像佛罗里达这样的低税州带来好处,佛罗里达州已经看到迈阿密 - 戴德县和萨拉索塔等地的房屋销售大幅增加,房地产经纪人和分析师认为这都得益于该州的税收优点。

       佛罗里达州是少数几个没有州所得税的州之一,这对于来自纽约州,康涅狄格州,加利福尼亚州和伊利诺伊州的富裕美国居民来说是一项诱人的政策,这些州有着美国最高的州和地方所得税。

       因此,迈阿密及南佛罗里达周边市场的高端销售活动在2018年各个季度均超出预期。迈阿密房地产市场集团负责人Ryan Shear表示,这一趋势预计将持续,因为越来越多的外地人被该地的税收政策吸引。

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       这里的豪华公寓库存较多,将继续对市场造成压力,并对豪宅价格施加下行压力。根据Douglas Elliman和Miller Samuel的最新市场报告,在2018年第三季度,迈阿密沿海地区仍有45个月的豪宅供应。

       Shear先生认为,销售活动将在2019年继续加强,为2020年和2021年的重大建设,销售和价格增长奠定基础。

洛杉矶

       2018年,洛杉矶出现了美国房地产市场最昂贵的两套地产:已故亿万富翁Jerry Perenchio的前Bel-Air房产,售价2.45亿美元,以及俯瞰比佛利山庄的157英亩山顶地块,要求高达10亿美元。与此同时,包括市区和西区在内的地区在2018年第三季度的平均房屋销售价格达到创纪录的152.5万美元,根据Douglas Elliman和Miller Samuel的最新市场报告,这比一年前增加了6%。

       洛杉矶Polaris Pacific副总裁兼董事Mike Akerly表示,由于过去六个月的销售额下降,价格飙升根本无法在2019年继续增长。价格上涨但销售下滑的“二分法”不能永远持续下去。销售减少必将对定价产生影响。

全球七大顶级房产市场未来12个月表现预测:2019年是购房者消失的一年

       房地产分析网站Knock表示,折扣将在洛杉矶市场的高端市场最为普遍,预计明年第一季度90%的房屋将以折扣价出售。

       瑞银首席投资办公室的一份报告预测,东海岸与西海岸的住房市场之间的差异将在2019年开始平衡。报告称,洛杉矶和旧金山受到科技公司扩张的推动,但展望未来,我们认为由于西海岸市场的疲软将使差距缩小。

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