东京公寓投资指南:山手线外和山手线内,哪里投资回报更高?

       东京房地产在过去几年大幅反弹,推动这一趋势的主要是以下几个因素:即将到来的东京奥运会振兴市场的前景,从国外和其他日本地区迁移到东京人口的增加,安倍经济学,以及历史上的低利率。

       在房地产业务中,选择房产的三个最重要的因素就是“位置,位置和位置”。这篇文章探讨了东京地区最大的鸿沟之间的差异:东京地铁山手线内环和外环,因为这条铁路路线包围着中心区域,是通勤者的主要交通路线。

山手线外还是山手线内?

在山手线内环:安全投注?

       东京被划分为23个特别区。其中五个核心区域(5cw)包括新宿,涩谷,港区,千代田和中央区或者完全位于由山手线形成的环路内,或者在其外面有溢出的边缘区域。

优点 

       总的来说,这些区域仍然受到大多数外国投资者的青睐。这些地点在东京提供最大的便利和最高的声望,因此他们被认为保证了住宅物业的最高入住率。根据Savills的研究,在2018年第二季度,5CW的平均入住率为96.1%,但其实所有23个区的平均入住率更高,平均为96.9%。 

        5CW的平均租金溢价很大,租金收入平均比其他18个区域高出18.1%,且呈上升趋势。

东京公寓投资指南:山手线外和山手线内,哪里投资回报更高?

        此外,5CW的土地是日本最有价值的土地之一,过去几年的价格也明显上涨。根据国土交通省(LITT)的数据,2017年23个区的最高年增长率为7.5%,位于千代田区,其次是中央区6.2%,港区5.2%。这可能会让一些投资者对其房产的长期升值抱有希望,特别是在未来几年计划这里还将有许多改造项目。

缺点

        然而,这些区域同时也有着最昂贵的价格标签:中央区一套公寓的平均价格预计为2,906,212日元每平米(约18万RMB),港区均价为1,916,846日元每平米(约12万RMB),而山手线外环的区域均价通常远低于一百万日元每平米。不是每个人都有能力投资这样一套公寓,更不用说整栋建筑了。

       也许在山手线内环位置的最大缺点是ROI(投资回报率):虽然自2010年初以来房地产和土地价格大幅上涨,但租金涨幅却落后了。虽然租金价格也呈上升趋势,但山手线内环区域的房产投资回报率在除去税收和其他成本后也只有约2-4%。

       虽然东京中心区域的地产在土地价格涨幅上有保障,但也必须考虑到现实情况以获得最大的平衡:房产本身的快速贬值。

       房地产在日本的贬值速度很快,大部分价值都保留在土地上。日本住宅业务发展副总裁Adam German解释说:“日本房地产是贬值资产,类似于汽车。当我们谈论价格上涨和下跌时,我们指的是土地定价。因此,选择土地价格上涨速度快于房屋贬值的市场来投资是至关重要的。东京中心区域和日本其他一些大都市区目前的价格上涨足以抵消房屋贬值。 

在山手线外环:经济实惠的选择,具有可靠的投资回报率

       居住在山手线环路之外有上升空间:可以较低的价格购得较大的房产,甚至可能有一个花园和免费停车位,而在山手线内环每个月停车费用可以在欧洲城市租套小公寓了。

       虽然这听起来像是完美的解决方案,但买家应该注意可能被认为远离东京内圈的位置。

东京公寓投资建议

重要考虑因素

       长期以来,东京地铁以超过90分钟的单程通勤时间而闻名,但时代已经发生变化。如今,年龄较小的单身人士,夫妻和家庭更愿意住在离城市较近的地方,并寻找通勤路线最短的房屋。因此,23个区域外边缘的许多区域正在失去人气,不适合推荐用于长期投资,因为它们有贬值,空置或最坏情况下成为废弃财产的风险。

       另一方面,山手线以外的一些区域和车站也很受欢迎和繁荣。例如,Ota和Edogawa区域今年的租赁物业需求增加。

东京公寓投资指南:山手线外和山手线内,哪里投资回报更高?

       在某些情况下,投资山手线以外精心挑选的房地产可以获得5-7%的投资回报率,是许多内城区房产的两倍。为什么是这样?如上所述,土地便宜得多,但租金只是略低,给了投资者更大的利润空间。

       但是,找到这样的投资房产绝非易事。建议潜在买家与经验丰富的房地产经纪人合作并进行尽职调查。

需要注意什么?

       一些以前被认为是高端社区的火车站最近的市场状况欠佳,例如大田区的Denenchofu地区。虽然仍然被视为一个豪华的外籍人士社区,但该地区面临人口下降的风险,这表明潜在的土地和房地产价格可能会下降。

       以市场报告的形式进行研究并访问这些区域非常重要。繁忙的火车站是一个生机勃勃的社区的良好迹象,空置率较低。

       确保车站距离东京市中心不到30分钟路程,并拥有所以需要的所有便利设施:超市,餐厅,医务室,当地医院是一个更大的优势,学校和大学,以及像一个体面的休闲公园。

       就经验来看,从车站需步行10分钟以上的物业有更高的空置风险。最后,钢筋混凝土建筑通常比木结构公寓更受欢迎,并且往往具有更长的使用寿命。

关键要点

       随着25年通货紧缩周期的触底反转,东京的租金回报目前非常低。如果您购买投资房产,请注意资本增长不是一个给定的,也不应该是一个可以依靠的策略。可以考虑更多的郊区或卫星城市房产,这些区域的房产将提供比中心城市房产更好的年收益率。

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